Comprendre le choix
I. Quand utiliser chaque autorisation ?
La formalité dépend de plusieurs critères : construction neuve ou existante, surface de plancher, emprise au sol, hauteur, nature des travaux, changement de destination et localisation du terrain. Les repères ci-dessous correspondent aux cas les plus courants ; les secteurs protégés et certaines règles particulières peuvent modifier la procédure.
DP
Déclaration préalable
Pour les travaux de faible à moyenne importance.
- Construction nouvelle : en règle générale, DP si la surface de plancher et l’emprise au sol sont chacune au plus égales à 20 m², que l’une d’elles dépasse 5 m² et que la hauteur reste au plus égale à 12 m (hors exceptions).
- Travaux sur l’existant : création de plus de 5 m² et jusqu’à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol (chacune dans la limite de 20 m²). Dans les zones urbaines d’un PLU ou document en tenant lieu, le seuil peut atteindre 40 m², sauf notamment lorsque la création de plus de 20 m² conduit au dépassement d’un seuil de l’article R. 431-2.
- Modification de l’aspect extérieur : création ou modification d’une ouverture, fenêtre de toit, menuiseries, ITE, toiture, panneaux solaires, etc.
- Changement de destination : en principe, DP si le changement de destination n’est accompagné d’aucune modification de façade ni des structures porteuses ; les changements de seule sous-destination au sein d’une même destination sont en principe dispensés à ce titre.
- Autres travaux : piscines de plus de 10 m² et jusqu’à 100 m² dans les conditions prévues par les textes ; certains lotissements sans voies, espaces ou équipements communs, hors situations imposant un PA.
Exemple
Création d’une baie dans une façade, extension de 15 m², ou transformation d’un commerce en logement sans modification de façade ni de structure porteuse.
PC
Permis de construire
Pour les constructions nouvelles et les transformations importantes.
- Construction nouvelle : en règle générale, PC dès lors que la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse 20 m² ; certaines hauteurs, implantations ou protections modifient les formalités applicables.
- Travaux sur l’existant : création de plus de 20 m², sauf certains cas d’extension en zone urbaine d’un PLU pouvant rester en DP jusqu’à 40 m².
- Extension en zone urbaine d’un PLU : PC au-delà de 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol créée ; entre plus de 20 m² et 40 m², PC si les travaux entraînent le dépassement d’un des seuils de l’article R. 431-2. Examiner les surfaces et le statut du demandeur.
- Changement de destination : PC si les travaux s’accompagnant du changement de destination modifient la façade ou les structures porteuses (article R. 421-14 c).
- Autres cas : certaines constructions de grande hauteur, piscines avec couverture de plus de 1,80 m, ou opérations particulières prévues par le Code de l’urbanisme.
Exemple
Construction d’une maison, bâtiment neuf de 120 m², extension de 55 m², ou transformation d’une grange en logement avec modification de la façade et de la structure porteuse.
PD
Permis de démolir
Il ne dépend pas d’un seuil de surface unique.
- Il est exigé pour une démolition totale ou partielle lorsque la construction se situe dans un secteur où le permis de démolir est obligatoire.
- Il est notamment obligatoire dans les secteurs soumis à protection patrimoniale concernés et dans les communes ou secteurs où il a été institué. La situation doit être vérifiée au cas par cas, y compris pour une démolition partielle.
- Il faut donc vérifier la commune et les protections applicables avant toute démolition, même partielle.
- Si la démolition accompagne un projet soumis à permis de construire ou permis d’aménager, elle peut généralement être intégrée à ce dossier.
Exemple
Démolition d’une grange dans une commune ayant instauré le permis de démolir, ou démolition partielle d’un bâtiment situé dans un secteur patrimonial protégé.
PA
Permis d’aménager
Pour certaines opérations d’aménagement du terrain.
- Lotissement : permis d’aménager lorsque des voies, espaces ou équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis sont créés ou aménagés et propres au lotissement, selon les conditions du Code de l’urbanisme.
- Lotissement en secteur protégé : le permis d’aménager peut être requis même sans création de voie commune.
- Camping : création ou agrandissement permettant notamment l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou hébergements assimilés.
- Aires de stationnement ouvertes au public : notamment lorsqu’elles peuvent contenir au moins 50 unités, sous réserve des règles propres aux secteurs protégés.
- D’autres opérations importantes — parcs de loisirs, terrains de sports motorisés, certains affouillements/exhaussements ou aménagements spécifiques — peuvent aussi relever du PA.
Exemple
Création d’un lotissement avec voie interne et espaces communs, ou création d’une grande aire de stationnement ouverte au public.
≤ 5 m² : parfois aucune formalitéPour une petite construction nouvelle de hauteur ≤ 12 m, hors cas particuliers et secteurs protégés. Le PLU reste applicable.
20 m² : seuil à surveillerSeuil courant, mais la surface de plancher ET l’emprise au sol doivent être examinées. Des exceptions s’appliquent selon la nature et la localisation des travaux.
40 m² : uniquement dans certains casPour certains travaux sur bâtiments existants en zone urbaine de PLU ; attention au dépassement des seuils de l’article R. 431-2.
Permis de construire et recours à l’architecte : deux questions distinctes
La nécessité de déposer un PC ne détermine pas à elle seule si son dossier doit être établi par un architecte. En principe, le recours est obligatoire pour une demande de PC, sauf dispenses légales. Pour une personne physique qui construit ou modifie pour elle-même une construction non agricole, la dispense est notamment encadrée par le seuil de 150 m² de surface de plancher. Les travaux sur l’existant et certains bâtiments ont des règles particulières. Une personne morale n’entre généralement pas dans cette dispense.
Exemple : pour une extension soumise à PC d’une maison individuelle de 140 m² de surface de plancher portée à 160 m², vérifier l’obligation de recours à l’architecte ; ne pas confondre cette obligation avec la seule détermination DP/PC.
Références : article R. 431-2 du Code de l’urbanisme et Service-Public — recours à l’architecte.
Important : ces seuils ne suffisent pas à eux seuls. Avant de choisir la procédure, vérifiez toujours le PLU/PLUi, la zone du terrain, les secteurs protégés, la hauteur du projet, les surfaces créées, la destination du bâtiment et l’éventuelle obligation de recours à un architecte. Une même surface peut relever d’une formalité différente selon le contexte.
Pour les formulaires CERFA, les portails de dépôt et les ressources officielles, consultez aussi la
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